In diesem Artikel finden Sie eine Übersicht von Begriffen zu Immobilien-Beteiligungsgesellschaften in der Schweiz.
Sie möchten Ihre Anlagen diversifizieren, Ihre Ersparnisse für sich arbeiten lassen oder ein Vermögen aufbauen?
Kennen Sie Begriffe, die mit diesem Investitionsbereich zu tun haben (Fachbegriffe, Besonderheiten)? Verfeinern Sie Ihr Verständnis!
Partizipative Aktienbeteiligung
Dabei handelt es sich um eine Finanzierungsform, bei der Gelder von Anlegern gesammelt werden, um Immobilienprojekte zu finanzieren, z. B. den Kauf von bestehenden Renditeobjekten.
Für jede Transaktion wird eine dedizierte Aktiengesellschaft gegründet. Eine begrenzte Anzahl von Investoren erwirbt einen Teil dieser Gesellschaft für eine Mindestinvestition von CHF 49’000 (der Betrag wird je nach Gesellschaft und Projekt festgelegt). Diese werden zu Aktionären des Projekts und damit indirekt zu Miteigentümern der Immobilie.
Einmal im Jahr findet eine Hauptversammlung statt, nach der eine Dividende an die Aktionäre im Verhältnis zu ihren Investitionen ausgeschüttet wird.
Katasteramt
Es handelt sich um ein kommunales Dokument. Dieses erfasst alle Grundstücke einer Gemeinde und legt ihren Mietwert unter Bezugnahme auf die Grundlage der lokalen Steuern fest.
Schuldbrief
Der Schuldbrief entspricht einer persönlichen Forderung, die durch ein Grundpfandrecht gesichert ist.
Belastungen
Die Kosten entsprechen den zu tragenden Kosten und unterscheiden sich je nach Mieter und Vermieter.
In der Romandie sind die Nebenkosten der Mieter für Wohnungen die Heizkosten und die Wassererwärmung.
Alle anderen Kosten, die von den Mietern nicht berücksichtigt werden, gehen zu Lasten der Eigentümer.
Mieteigentum
Nach Artikel 646 – 651 ff ist die Miete ist ein fraktioniertes und vertraglich vereinbartes Eigentum auf gesetzlicher Grundlage.
Der Miteigentümer kann über seinen Anteil frei verfügen. Dies entspricht dem gesetzlichen Vorkaufsrecht der anderen Eigentümer.
Verwaltungsabrechnung
In diesem Dokument werden die Kosten und Erträge eines Mietshauses aufgelistet.
Die Verwaltungsabrechnung hilft, den Saldo zu bestimmen, der privaten oder institutionellen Eigentümern zur Verfügung steht.
Diversifizierung des Portfolios
Die Portfoliodiversifizierung hilft Ihnen dabei, sich für eine Kombination aus verschiedenen Anlagen zu entscheiden, um das Risiko Ihres Portfolios zu verringern. Sie können aus verschiedenen Arten von Vermögenswerten wählen, die jeweils spezifische Merkmale und ein bestimmtes Risiko-Rendite-Profil aufweisen. Zu den wichtigsten zählen Immobilien, Aktien, Anleihen, Rohstoffe, Edelmetalle und alternative Anlagen.
Wichtig ist, dass Sie sich für eine Anlagestrategie entscheiden, die auf Ihre Bedürfnisse zugeschnitten ist, damit Ihr Vermögen optimal diversifiziert wird.
Dividenden
Die Dividenden sind die Anteile am Gewinn, die jedem Anteilseigner zugewiesen werden.
Mutationsgebühr
Die Handänderungssteuer ist die Gesamtheit der Gebühren, die der Notar für den Staat und die Kantone erhebt.
Distinct and Permanent Right oder DDP
Das DDP entspricht einer Ausgestaltung des Grundeigentums.
Man spricht von der langfristigen Vermietung eines Teils oder der Gesamtheit der ursprünglichen Parzelle. So kann der Eigentümer des DDP, der sogenannte Superficiary, wie der Eigentümer handeln.
Der Superficiar zahlt im Gegenzug eine Miete an den als Superficiant bezeichneten Eigentümer des ursprünglichen belasteten Grundstücks.
Art. 655 Abs. 3 sieht über Art. 779I Abs. 1 FF eine Mindestdauer von 30 Jahren und eine Höchstdauer von 100 Jahren für die Einrichtung vor.
Der Gründungsakt des DDP zur Eintragung der Immobilie erfolgt durch eine notarielle Urkunde.
Wenn die vereinbarte Dauer abläuft, erlischt das DDP. Ausserdem fallen die Gebäude an den Superficiar des Basisgrundstücks zurück.
Abweichungen können auftreten in Bezug auf :
- Die Zahlung einer Entschädigung für die Rückkehr.
- Die Miete für das Grundstück.
- Die Art der Indexierung.
Die Gründungsurkunde kann Ihnen dabei helfen, sich über mögliche Besonderheiten zu informieren.
Mietspiegel
Dieses Dokument fasst die Elemente der verschiedenen Mietverträge zusammen, die mit einem Objekt verbunden sind. Es handelt sich dabei um den Mietspiegel.
Die betroffenen Elemente sind :
- Name des Mieters.
- Der Gegenstand des Mietvertrags.
- Der hypothekarische Referenzzinssatz.
- Der Verbraucherpreisindex.
- Die nächste Fälligkeit des Mietvertrags.
- Die Höhe der Miete (pro Jahr, pro Monat und mitgeteilt in Fr./m2/Jahr).
Investmentfonds
Auch Fonds genannt. Dieser entspricht einer Einheit, die Wertpapiere oder Verträge hält.
Nebenkosten
Hierbei handelt es sich um zusätzliche Kosten, die von den Mietern zu tragen sind.
Diese sind mit ihrer Anwesenheit im Gebäude verbunden, wie z. B. Hausmeisterdienste, Strom in den Gemeinschaftsbereichen.
Kosten für den Erwerb
Die Anschaffungskosten sind Folgekosten nach dem Erwerb einer Immobilie, die der Käufer zu tragen hat.
Gebühren für die Agentur
Die Immobilienagentur kümmert sich um den Verkauf einer Immobilie und erhält im Gegenzug einen Prozentsatz des Preises.
Investitionskosten
Die Investitionskosten sind die Kosten, die beim Erwerb einer Immobilie anfallen, wie :
- Der Kauf des Grundstücks
- Der Kauf einer Immobilie
- Notargebühren
Gebäude
Artikel 655 ZGB des Schweizer Rechts gibt uns Aufschluss über die Definition einer Immobilie.
Diese kann folgendermassen charakterisiert werden:
- Eine Parzelle
- Miteigentumsanteilen an Gebäuden
- Ein unterscheidbares und dauerhaftes Recht, d. h. DDP
- Wasserkonzession oder einer Mine
In der Regel bezeichnet eine Immobilie ein Gebäude.
Grundsteuer
Diese Steuer ist von allen Gebäudeeigentümern zu entrichten.
Investition in Mietimmobilien
Die Investition in Mietimmobilien ermöglicht es Ihnen, eine Immobilie zu kaufen, um sie zu vermieten, um ein Vermögen aufzubauen oder zusätzliche Einkünfte zu erzielen.
Minergie-Label
Die Minergie-Label ist ein Energielabel, das für neue und renovierte Gebäude gilt. In der Schweiz sind über 53’000 Gebäude nach einem der Minergie-Standards zertifiziert.
LFAIE (Lex Koller)
Es handelt sich um das Gesetz über den Erwerb von Immobilien durch Personen im Ausland.
Es verbietet ab 1983 allen Ausländern, die keine Aufenthalts- oder Niederlassungserlaubnis besitzen, den Erwerb von Wohnimmobilien.
Eine Ausnahme bildet der Erwerb einer Zweitwohnung.
Stockwerkeigentum oder PPE
Die PPE gibt einem Eigentümer die Möglichkeit, Mieteigentum an einem privaten Teil eines Gebäudes zu erwerben und Mieteigentümer der gemeinsamen Teile zu werden.
Mieteigentumsordnung
Die Mieteigentumsordnung ist ein schriftliches Dokument. Es legt die Rechte und Pflichten der Mieteigentümer fest.
Er wird von einem Fachmann erstellt, der die Angaben eines Vermessungssachverständigen und ggf. des Erbauers der Immobilie berücksichtigt.
Es werden die verschiedenen Aspekte der Rechte und Pflichten definiert:
- Stockwerk
- Fläche
- Anzahl der Tantiemen für die Zahlung der Nebenkosten
Das Dokument berücksichtigt auch die gemeinsame und die private Teile.
Hier finden Sie die gesamte Übersicht über die Rechte und Pflichten der Mieteigentümer eines Gebäudes.
Grundbuch
Das Grundbuch ist das Dokument, auf dem der Name des Eigentümers für jedes Gebäude vermerkt ist.
Die Ermittlung des Gutachtens einer Immobilienbewertung erfolgt anhand von Grundbuchauszügen.
Diese sind von grösster Bedeutung und stellen den Personalausweis eines Gebäudes dar.
Brutto-Rendite
Dabei handelt es sich um den Nettomietspiegel, der durch das in eine Transaktion investierte Eigenkapital geteilt wird.
Er entspricht der Mietrendite einer vermieteten Immobilie auf Nettobasis.
Mietrendite
Die Mietrendite wird in Prozenten ausgedrückt.
Sie drückt den Anteil der jährlichen Mieteinnahmen im Verhältnis zum ursprünglich investierten Betrag aus.
Dienstbarkeit
Die Dienstbarkeit entspricht einem Recht, das auf einem Grundstück eingetragen ist. Dieses schränkt die Nutzung ein oder erweitert sie.
Die Dienstbarkeit kann sich zugunsten einer juristischen oder natürlichen Person oder einer anderen Immobilie richten.
Sie können z. B. der Eigentümer von Gebäude 1 sein und den Parkplatz von Grundstück 2 nutzen.
Ein anderes Beispiel ist die Erwähnung der Dienstbarkeit des Niessbrauchs zu Gunsten von Frau X.
Immobiliengesellschaft (Société Civile Immobilière, SCI)
Die SCI ist eine juristische Person und verfügt über eine eigene rechtliche Form.
Diese ermöglicht es mehreren Personen, Eigentümer einer Immobilie zu sein und diese zu verwalten.
Sie erleichtert die Übertragung einer Immobilie und erleichtert die steuerlichen Bedingungen.
Kapitalisierungsrate
Verwechseln Sie nicht die Bedeutung von Wörtern « Kapitalisierung » und « actualisation ».
Häufig verwenden wir den Begriff « Kapitalisierungsrate » um den Wert eines Ertrags zu evozieren.
In Wirklichkeit definiert die Kapitalisierung die Bestimmung des zukünftigen Wertes einer Anlage. Dabei muss natürlich auch die Prognose der Zinsen über einen bestimmten Zeitraum berücksichtigt werden.
So wird der Wert einer Rendite durch den Abzinsungssatz bestimmt.
Grenzsteuersatz
Dies ist der höchste Steuersatz, zu dem der Steuerpflichtige im Rahmen seiner Einkommensteuer veranlagt wird.
Intrinsischer Wert
Der intrinsische Wert ist der Wert der Baukosten oder der Neuwert des Gebäudes unter Abzug der physischen Wertminderung der Immobilie (Alterung).
Diese berücksichtigt nicht das Angebot, die Nachfrage und die geografische Lage.
Mietwert
Der Mietwert wird von allen Eigentümern von Haupt- und Zweitwohnsitzen als fiktives Einkommen besteuert, wenn diese nicht vermietet werden.
Es ist möglich, dass jeder Eigentümer die Unterhaltskosten und Schuldzinsen von seinen Steuern abziehen kann.
Verkauf in einem zukünftigen Zustand der Fertigstellung
Hierbei handelt es sich um den Verkauf von Bauplänen vor der Fertigstellung eines Programms. Je nach den Bauphasen wird der Käufer Eigentümer des Bodens und der erworbenen Wohnung.
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