Der Schweizer Mietmarkt steht unter Druck: Wohnungsmangel, steigende Mieten, zunehmend prekäre Haushaltsverhältnisse… Die Folge: In mehreren Städten nehmen Zwangsräumungen wegen Zahlungsrückständen rapide zu. Und die jüngste Senkung des Leitzinses reicht nicht aus, um diesen Trend aufzuhalten. Welche Auswirkungen hat dies für Mieter und Investoren?
Im Jahr 2024 stieg die Zahl der Zwangsräumungen aufgrund von Mietrückständen deutlich an. In Lausanne stieg die Zahl der Zwangsräumungsanträge von 103 im Jahr 2020 auf 152 im Jahr 2024, was einem Anstieg von etwa 50 % entspricht. In Genf führten die Ordnungskräfte im Jahr 2024 mehr als 239 Zwangsräumungen durch. In Yverdon-les-Bains wurden Anfang 2025 bereits 14 Zwangsräumungen registriert, was die Gesamtzahl des Vorjahres übersteigt. (source: tdg.ch).
Obwohl diese Zwangsräumungen nur einen geringen Teil des Mietwohnungsbestands betreffen (weniger als 0,2 % der 82 650 verfügbaren Wohnungen in Lausanne), zeugt ihre stetige Zunahme von tiefen sozialen Brüchen. Dieser Trend ist Teil einer umfassenderen Wohnungskrise, die durch steigende Mieten, einen Mangel an bezahlbarem Wohnraum und die zunehmende Prekarisierung der Mittelschicht und benachteiligter Bevölkerungsgruppen gekennzeichnet ist. Das Ergebnis: Der Zugang zu stabilem Wohnraum wird für benachteiligte Bevölkerungsgruppen immer schwieriger.
Ein nach wie vor unzureichendes Wohnungsangebot
Diese beunruhigende Entwicklung ist zum Teil auf den chronischen Wohnungsmangel zurückzuführen, ein Schlüsselfaktor, der den Druck auf den Mietmarkt verstärkt. In Genf meldete das kantonale Amt für Statistik (OCSTAT) am 1. Juni 2024 eine Leerstandsquote von nur 0,46 %, was deutlich unter der Schwelle von 1 % liegt, die allgemein als Indikator für einen ausgeglichenen Markt gilt.(source: tdg.ch).
Auf nationaler Ebene ist die Lage kaum besser: Die Leerstandsquote lag im gleichen Zeitraum bei 1,08 %, was auf eine echte Knappheit hindeutet. Experten schätzen, dass ein ausgeglichener Markt eine Quote von etwa 1,27 % erfordern würde. (source : wuestpartner.com). Unter diesen Umständen bleiben die Aussichten auf eine neue Unterkunft für gefährdete Haushalte äußerst begrenzt, was das Risiko von Zahlungsausfällen und Zwangsräumungen weiter erhöht.
Eine Lockerung der Mieten, aber nur begrenzte Auswirkungen auf die Krise
Angesichts dieser Situation versuchten die Behörden, mit einer Lockerung der Mietbedingungen zu reagieren. Am 3. März 2025 senkte das Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) den Referenzzinssatz von 1,75 % auf 1,50 % als Reaktion auf die Entspannung bei den Hypothekenzinsen. Diese Entscheidung eröffnet die Möglichkeit einer gesetzlichen Mietzinsreduktion von 2,91 %. Konkret würde dies bei einer Monatsmiete von CHF 2’500 eine Bruttominderung von CHF 72,75 bedeuten. Nach Bereinigung um Inflation und Unterhaltskosten liegt der Nettogewinn bei etwa CHF 50 bis 55 pro Monat. (source: watson.ch).
Dieser Mechanismus greift jedoch nicht automatisch: Der Antrag muss vom Mieter schriftlich gestellt werden und gilt nicht rückwirkend. Vor allem aber reicht diese Erleichterung, obwohl sie durchaus willkommen ist, nicht aus, um den Trend auf einem Markt mit strukturellen Ungleichgewichten umzukehren. Solange das Angebot an erschwinglichem Wohnraum nicht deutlich erhöht wird, kann der Rückgang der Mieten den Druck auf die am stärksten gefährdeten Haushalte nur teilweise mildern.
Die Auswirkungen für Anleger: ein neues Paradigma, das es zu berücksichtigen gilt
Für Immobilieninvestoren erfordert diese Entwicklung auf dem Schweizer Mietmarkt eine strategische Anpassung. Einerseits verdeutlicht die Zunahme von Mietrückständen und Zwangsräumungen die prekäre Lage eines wachsenden Teils der Mieterhaushalte. Für private Eigentümer und Investoren in Stockwerkeigentum bedeutet dies ein erhöhtes Leerstandsrisiko und zusätzliche Kosten für Inkassoverfahren oder die Instandsetzung der Immobilien.
In Großstädten wie Genf, Lausanne und Zürich, die seit jeher für die Stabilität ihres Mietmarktes bekannt sind, erfordert die Situation nun eine Verfeinerung der Kriterien für die Auswahl der Mieter und eine proaktivere Verwaltung der Mietverträge.
Gleichzeitig zwingt die Senkung des Referenzzinssatzes viele Vermieter dazu, bestimmte Mieten nach unten zu korrigieren. Auch wenn die finanziellen Auswirkungen begrenzt erscheinen mögen (Senkungen von durchschnittlich 2 bis 3 %), kommen noch weitere Belastungen hinzu: steigende Instandhaltungskosten, höhere Energiekosten und allgemeine wirtschaftliche Unsicherheiten. Dies führt automatisch zu einer Verringerung der Nettorenditen, insbesondere bei älteren oder energieintensiven Gebäuden, bei denen die Margen ohnehin schon gering sind.
For investors participating in equity shares or real estate crowdfunding, these risks are partially mitigated by pooling rental income and strictly selecting the projects offered. Nevertheless, it is crucial to target areas with high structural rental demand and to favor assets that meet ESG standards (energy efficiency, sustainability) in order to secure the long-term value of portfolios.
Finally, the Swiss real estate market could enter a phase of stabilization, or even slight corrections, after more than a decade of sustained growth. Savvy investors will need to focus on geographic and typological diversification, closely monitor demographic and regulatory trends, and adopt a more active management approach to preserve their returns.
In conclusion, the Swiss rental market remains under significant pressure, with a persistent housing shortage and an increase in evictions. The recent reduction in the benchmark interest rate provides limited relief, insufficient to correct structural imbalances.
Beyond the legal aspects, evictions particularly affect vulnerable populations: single-parent families, seniors, and low-income households. Despite existing assistance, these measures remain insufficient given the scale of the challenge.
Greater mobilization of all stakeholders is therefore essential to prevent these situations and ensure stable and dignified access to housing.
For investors, it is becoming crucial to adopt more selective and sustainable investment strategies. At the same time, public authorities and private actors must step up their efforts to increase the supply of affordable housing and limit the risks of exclusion.
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