Il mercato immobiliare svizzero è sotto pressione: carenza di alloggi, affitti in aumento, famiglie sempre più fragili… Di conseguenza, in diverse città si registra un aumento degli sfratti per morosità. E il recente calo del tasso di interesse di riferimento non è sufficiente a invertire la tendenza. Quali sono le conseguenze per gli inquilini e gli investitori?
Nel 2024, il numero di sfratti legati al mancato pagamento dell’affitto ha registrato un aumento significativo. A Losanna, le richieste di sfratto sono passate da 103 nel 2020 a 152 nel 2024, con un aumento di circa il 50%. A Ginevra, le forze dell’ordine hanno effettuato più di 239 interventi di sfratto nel 2024. A Yverdon-les-Bains, all’inizio del 2025 sono già stati registrati 14 sfratti, superando il totale dell’anno precedente. (source: tdg.ch).
Sebbene questi sfratti riguardino solo una piccola parte del parco immobiliare in affitto (meno dello 0,2% degli 82.650 alloggi disponibili a Losanna), il loro costante aumento rivela profonde fratture sociali. Questa tendenza si inserisce in un contesto più ampio di crisi abitativa, caratterizzato dall’aumento degli affitti, dalla carenza di alloggi a prezzi accessibili e dalla crescente precarietà delle classi medie e svantaggiate. Il risultato è che l’accesso a un alloggio stabile diventa sempre più difficile per le fasce vulnerabili della popolazione.
Un’offerta di alloggi ancora insufficiente
Questa preoccupante dinamica trova in parte origine nella cronica carenza di alloggi, un fattore chiave che accentua la pressione sul mercato degli affitti. A Ginevra, al 1° giugno 2024, l’Ufficio cantonale di statistica (OCSTAT) ha riportato un tasso di sfitto pari solo allo 0,46%, un livello nettamente inferiore alla soglia dell’1% generalmente considerata indicativa di un mercato equilibrato. (source: tdg.ch).
A livello nazionale, la situazione non è molto migliore: il tasso di alloggi sfitti era pari all’1,08% nello stesso periodo, il che riflette una situazione di carenza reale. Gli esperti ritengono che un mercato equilibrato richiederebbe un tasso intorno all’1,27%. (source : wuestpartner.com). In queste condizioni, le prospettive di ricollocazione per le famiglie vulnerabili rimangono fortemente limitate, aggravando così il rischio di morosità e sfratti.
Un alleggerimento degli affitti, ma un impatto limitato sulla crisi
Di fronte a questa situazione, le autorità hanno cercato di intervenire allentando le condizioni di locazione. Il 3 marzo 2025, l’Ufficio federale dell’edilizia abitativa (UFAB) ha abbassato il tasso di interesse di riferimento dall’1,75% all’1,50% in risposta all’allentamento dei tassi ipotecari. Questa decisione apre la possibilità di una riduzione legale dell’affitto del 2,91%. In concreto, per un affitto mensile di CHF 2’500, ciò rappresenterebbe una diminuzione lorda di CHF 72,75. Dopo l’adeguamento all’inflazione e alle spese di manutenzione, il guadagno netto si aggira intorno ai CHF 50-55 al mese. (source: watson.ch).
Tuttavia, questo meccanismo non è automatico: la richiesta deve essere presentata per iscritto dal locatario e non ha effetto retroattivo. Soprattutto, questa agevolazione, sebbene apprezzabile, rimane insufficiente per invertire la tendenza in un mercato caratterizzato da squilibri strutturali. Finché l’offerta di alloggi a prezzi accessibili non aumenterà in modo significativo, la riduzione degli affitti potrà solo attenuare parzialmente la pressione che grava sulle famiglie più vulnerabili.
Le implicazioni per gli investitori: un nuovo paradigma da integrare
Per gli investitori immobiliari, questa evoluzione del mercato locativo svizzero richiede un adeguamento strategico. Da un lato, l’aumento degli affitti non pagati e degli sfratti evidenzia la fragilità di una parte crescente delle famiglie in affitto. Per i proprietari privati e gli investitori in PPE (proprietà per piani), ciò si traduce in un aumento del rischio di sfitto e in costi aggiuntivi legati alle procedure di recupero crediti o alla ristrutturazione degli immobili.
Nelle grandi città come Ginevra, Losanna e Zurigo, storicamente note per la stabilità del loro mercato immobiliare, la situazione richiede ora una selezione più accurata degli inquilini e una gestione più proattiva dei contratti di locazione.
Allo stesso tempo, il calo del tasso di interesse di riferimento costringe molti locatori a rivedere al ribasso alcuni canoni di locazione. Sebbene l’impatto finanziario possa sembrare limitato (riduzioni medie del 2-3%), esso si aggiunge ad altre pressioni: aumento dei costi di manutenzione, aumento dei costi energetici e incertezze economiche globali. Ciò riduce automaticamente i rendimenti netti, in particolare per gli immobili vecchi o ad alto consumo energetico, dove i margini sono già ridotti.
Per gli investitori in azioni partecipative o crowdfunding immobiliare, questi rischi sono parzialmente attenuati grazie alla mutualizzazione dei redditi locativi e a una rigorosa selezione dei progetti proposti. Tuttavia, è fondamentale puntare su zone con una forte domanda locativa strutturale e privilegiare attività in linea con gli standard ESG (efficienza energetica, sostenibilità) per garantire il valore dei portafogli nel lungo termine.
Infine, dopo oltre un decennio di crescita sostenuta, il mercato immobiliare svizzero potrebbe entrare in una fase di stabilizzazione, se non addirittura di lievi correzioni. Gli investitori accorti dovranno puntare su una diversificazione geografica e tipologica, su un attento monitoraggio delle tendenze demografiche e normative e su una gestione più attiva per preservare i propri rendimenti.
In conclusione, il mercato locativo svizzero rimane sotto forte pressione, con una persistente carenza di alloggi e un aumento degli sfratti. Il recente calo del tasso di interesse di riferimento porta un sollievo limitato, insufficiente a correggere gli squilibri strutturali.
Al di là degli aspetti giuridici, gli sfratti colpiscono in modo particolare le fasce più vulnerabili della popolazione: famiglie monoparentali, anziani e nuclei familiari a basso reddito. Nonostante gli aiuti esistenti, queste misure rimangono insufficienti di fronte alla portata della sfida.
È quindi indispensabile un maggiore impegno da parte di tutti gli attori coinvolti per prevenire queste situazioni e garantire un accesso stabile e dignitoso all’alloggio.
Per gli investitori diventa fondamentale adottare strategie di investimento più selettive e sostenibili. Parallelamente, le autorità pubbliche e gli attori privati devono intensificare i loro sforzi per aumentare l’offerta di alloggi a prezzi accessibili e limitare i rischi di esclusione.
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