Entro il 2025, la densificazione urbana sarà la risposta inevitabile alla carenza di alloggi e alla pressione demografica legata alla forte immigrazione.
Si tratta di una tendenza nazionale, anche se la sua intensità e la sua attuazione variano da cantone a cantone e da città a città.
Tuttavia, questa strategia accentua le difficoltà di accesso all’alloggio per le famiglie a basso reddito o in difficoltà economica e contribuisce a nuove forme di esclusione territoriale.
Affitti in aumento, accessibilità ridotta
In centri urbani come Ginevra, Losanna e Zurigo, la densificazione è accompagnata da un forte aumento dei valori immobiliari, che ha un impatto diretto sugli affitti. Le nuove case, spesso nella fascia alta del mercato, stanno diventando inaccessibili per un’ampia fetta di popolazione, in particolare per le famiglie a medio reddito.
Questa tendenza è stata confermata nel primo trimestre del 2025, quando gli affitti per le nuove locazioni sono aumentati in media del +1,8% rispetto al trimestre precedente, o del +2,4% su un anno (fonte: PwC Suisse). Questa dinamica sta spingendo molti residenti verso la periferia, rafforzando la segregazione sociale e spaziale.
Un divario crescente tra gli inquilini
Secondo gli ultimi dati dell’Ufficio federale delle abitazioni (FHO), il divario tra gli affitti pagati dagli inquilini esistenti e quelli richiesti ai nuovi inquilini non è mai stato così ampio. Mentre gli affitti per i contratti di locazione esistenti sono aumentati solo leggermente (di circa l’1,1% dal 2009), gli affitti richiesti per le nuove proprietà sono aumentati vertiginosamente, con un incremento del 23,7% nello stesso periodo (fonte: asloca).
A livello nazionale, l’indice degli affitti è aumentato del 38% tra il 2000 e il 2024, ben al di sopra dell’inflazione e dei salari. (fonte: bwo.admin.ch).
Gli alloggi per le famiglie sono particolarmente colpiti dall’impennata degli affitti, con aumenti di gran lunga superiori alla crescita del reddito. Si sta creando un mercato degli affitti a due livelli, a scapito delle famiglie giovani e di quelle ai margini della società. Secondo l’Ufficio federale di statistica, oltre l’8% della popolazione svizzera vive al di sotto della soglia di povertà.
Le nuove costruzioni faticano ancora a tenere il passo della domanda
Sebbene le nuove costruzioni siano leggermente aumentate, faticano a tenere il passo con la domanda. Nel 2025 saranno presentate circa 49.000 richieste di permessi di costruzione, una cifra in aumento rispetto al 2022 ma ancora inferiore alla media necessaria per stabilizzare il mercato. (fonte: Wüest Partner). Infatti, i rigorosi vincoli normativi in materia di pianificazione urbanistica limitano la capacità del settore di adattare rapidamente l’offerta.
Il tasso di crescita dello stock abitativo ristagna intorno allo 0,9% annuo, rispetto alla media dell’1,1% del decennio precedente. Allo stesso tempo, il tasso di sfitto non è mai stato così basso: è sceso all’1,08% nel giugno 2024, un livello critico che conferma la carenza di alloggi. (fonte: PWC).
Il risultato è che, sebbene l’edilizia sia in fermento, non è riuscita a ridurre la carenza, in particolare nei segmenti a prezzi accessibili, e il mercato immobiliare svizzero rimane rigido.
Richiesta di misure correttive
Di fronte a questa tendenza, un numero crescente di politici e associazioni chiede una regolamentazione più proattiva del mercato svizzero degli affitti. Tra le leve citate vi sono l’introduzione di quote per alloggi realmente accessibili, il rafforzamento dell’edilizia pubblica e controlli più severi sui canoni di riaffitto. Senza un riequilibrio strutturale, la densificazione urbana rischia di esacerbare le disuguaglianze sociali e di svuotare i centri urbani della loro diversità socio-economica.
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