Im Jahr 2025 wird sich die städtische Verdichtung als unumgängliche Antwort auf die Wohnungsnot und den Bevölkerungsdruck aufgrund der anhaltenden Zuwanderung durchsetzen.
Es handelt sich dabei durchaus um einen nationalen Trend, auch wenn die Intensität und Umsetzung in den einzelnen Kantonen und Städten unterschiedlich ist.
Diese Strategie verschärft jedoch die Schwierigkeiten beim Zugang zu Wohnraum für einkommensschwache oder finanziell schwache Haushalte und trägt zu neuen Formen der territorialen Ausgrenzung bei.
Steigende Mieten, sinkende Zugänglichkeit
In den städtischen Zentren wie Genf, Lausanne oder auch Zürich gehen die Verdichtungsmaßnahmen mit einer starken Aufwertung des Bodens einher, die sich direkt auf die Mieten auswirkt. Neue Wohnungen, die oft im oberen Marktsegment positioniert sind, werden für einen Großteil der Bevölkerung, insbesondere für Familien mit mittleren Einkommen, unerschwinglich.
Dieser Trend setzt sich im ersten Quartal 2025 fort, wo die Mieten bei neuen Mietverträgen einen durchschnittlichen Anstieg von +1,8 % gegenüber dem Vorquartal bzw. +2,4 % im Jahresvergleich verzeichneten (Quelle : PwC Suisse). So drängt diese Dynamik viele Bewohner an die Peripherie und verstärkt die soziale und räumliche Segregation.
Eine immer größer werdende Kluft zwischen Mietern
Laut den neuesten Daten des Bundesamtes für Wohnungswesen (BWO) ist die Kluft zwischen den von den Altmietern gezahlten Mieten und den von Neueinsteigern verlangten Mieten so groß wie nie zuvor. Während die Mieten für laufende Mietverträge nur geringfügig steigen (seit 2009 um etwa 1,1 %), explodieren die Mieten für neu vermietete Wohnungen mit einem Anstieg von +23,7 % im gleichen Zeitraum. (Quelle: asloca).
Auf nationaler Ebene stieg der Mietpreisindex zwischen 2000 und 2024 um 38% und damit deutlich stärker als die Inflation oder die Löhne. (Quelle: bwo.admin.ch).
Familienwohnungen sind besonders stark von der Explosion der Mieten betroffen, wobei die Steigerungen weit über die Einkommensentwicklung hinausgehen. Dieses Phänomen schafft einen Mietmarkt mit zwei Geschwindigkeiten, zum Nachteil von jungen Haushalten und prekären Bevölkerungsgruppen. In der Schweiz leben laut BFS mehr als 8% der Bevölkerung unterhalb der Armutsgrenze.
Neubauten haben immer noch Schwierigkeiten, mit der Nachfrage Schritt zu halten
Obwohl sich die Neubauten leicht erholt haben, haben sie Mühe, mit der Nachfrage Schritt zu halten. Im Jahr 2025 wurden etwa 49.000 Bauanträge gestellt, eine Zahl, die im Vergleich zu 2022 gestiegen ist, aber immer noch unter dem Durchschnitt liegt, der zur Stabilisierung des Marktes erforderlich ist. (Quelle: Wüest Partner). Denn die strengen regulatorischen Beschränkungen in der Stadtplanung schränken die Fähigkeit der Branche ein, das Angebot schnell anzupassen.
Die Wachstumsrate des Wohnimmobilienbestands stagniert bei rund 0,9 % pro Jahr, verglichen mit einem Durchschnitt von 1,1 % im vergangenen Jahrzehnt. Gleichzeitig ist die Leerstandsquote so niedrig wie nie zuvor: Sie fiel im Juni 2024 auf 1,08 %, ein kritisches Niveau, das die Knappheit bestätigt (Quelle: PWC).
Das Ergebnis: Die Bauwirtschaft ist zwar dynamisch, kann aber die Knappheit vor allem in den erschwinglichen Segmenten nicht entschärfen, und der Schweizer Immobilienmarkt bleibt angespannt.
Aufruf zu Abhilfemaßnahmen
Angesichts dieser Entwicklung plädieren immer mehr Politiker und Verbände für eine proaktivere Regulierung des Schweizer Mietwohnungsmarktes. Als Hebel werden unter anderem die Einführung von Quoten für wirklich zugängliche Wohnungen, die Stärkung des gemeinnützigen Wohnungsbaus oder auch eine strengere Regulierung der Mieten bei Wiedervermietung genannt. Denn ohne ein strukturelles Gleichgewicht droht die urbane Verdichtung die sozialen Ungleichheiten zu verschärfen und die Innenstädte ihrer sozioökonomischen Vielfalt zu berauben.
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