Der Immobilienmarkt spaltet die Meinungen.
Für die einen sind die Mieten zu hoch, für die anderen entsprechen sie dem, was die Mieter bereit sind auszugeben.
Laut einer Studie des Analysebüros BASS wurden in den letzten 15 Jahren 78 Milliarden Franken an Wohnungseigentümer ausbezahlt.
Das Gleichgewicht zwischen der Höhe der Mieten und der Höhe des Einkommens stösst an seine Grenzen.
Die Bautätigkeit verlangsamte sich und führte zu einem Anstieg der Preise für alte Häuser. Darüber hinaus erhöht der Referenzzinssatz für abgeschlossene Mietverträge die Preise für neue Wohnungen. Die Anzahl der Angebote geht ebenfalls zurück. Die Gründe sind:
- Die Auflösung von Haushalten,
- die Pandemie,
- die Zunahme der Einwanderung,
- und das Raumplanungsgesetz (RPG).
Es ist leicht zu verstehen, dass die Anleger nur teiwlweise bereit sind, sich in einem unsicheren und schwankenden Umfeld zu engagieren.
In diesem Artikel werden wir die Vorstellung von vier Investitionsalternativen behandeln, darunter Stockwerkeigentum, Immobilienanlagefonds, Crowdfunding und Crowdinvesting, und diese anschliessend vergleichen.
Was ist die EPP?
Das Stockwerkeigentum ist eine Form des Miteigentums, bei dem jeder Käufer einen Anteil an einem Gebäude erwirbt.
Jeder Eigentümer hat ein ausschliessliches Nutzungsrecht an seiner Immobilie. Somit verleiht ihm die Rechte in Bezug auf den Verkauf, die Vermietung und die Einrichtung der Wohnung.
Durch Quoten wird die Aufteilung zwischen den einzelnen Miteigentümern geregelt. Diese werden entsprechend zugeteilt:
- die Grundfläche der privaten Bereiche,
- die Fläche der Nebenräume,
- die Grundfläche von Anteilen, die einem Nutzungsrecht unterliegen.
Der Gesamtwert des Gebäudes wird in Hundertsteln oder Tausendsteln berechnet.
Es gilt zu beachten, dass der Zugang zu Eigentumswohnungen in der Schweiz erheblich erschwert ist. So sind über 50% der Schweizer Mieter. Ohne grosse Einlagen ist es schwierig zu investieren. Es wird vorausgesetzt, dass Anleger in der Lage sind, 20% des geschätzten Immobilienwerts aufzubringen, davon 10% in bar, als Eigenkapital. Hinzu kommen die Kaufkosten in Höhe von 5% und die Steuern, die im Rahmen eines Bezugs der 2. Säule zu zahlen sind.
Sind Immobilienfonds in Verbindung mit steigenden Zinssätzen und der Verknappung des Angebots an Wohnraum angesichts einer wachsenden Nachfrage eine strategischere und erschwinglichere Anlageform?
Was ist ein Immobilienfonds?
Ein direkter oder indirekter Immobilieninvestmentfonds ist eine Anlagemethode, die zur Erzielung von Einkommen und zur Diversifizierung des Vermögens eingesetzt wird.
Es werden zwei Besitzarten von Anteilen an Immobilieninvestmentfonds unterschieden:
- direkte Immobilien, d. h. der Fonds ist direkt Eigentümer der Immobilien.
- Immobiliengesellschaften, d. h. indirekter Besitz.
Wenden wir uns der ersten Kategorie (direkte Immobilien) zu.
Diese geniesst eine privilegierte steuerliche Behandlung. So vermeiden Anleger, die von der Einkommens- und Immobilienvermögenssteuer befreit sind, eine wirtschaftliche Doppelbesteuerung, die Aktionäre von Immobiliengesellschaften trotz der privilegierten Besteuerung von Dividenden benachteiligen könnte.
Wichtige Fakten: Die Steuersätze für Immobilienfonds mit einer direkten Immobilie sind von Kanton zu Kanton unterschiedlich.
Es sei daran erinnert, dass Immobilienfonds keine Anlagen sind, die für ihre Sicherheitsaspekte bekannt sind. Im Gegenteil, sie zeichnen sich durch eine Neigung zur Marktvolatilität und den Mangel an Freiheit aus. Hinzu kommen die Wahl der Anlageprodukte und mangelnde Transparenz bei der Überwachung. Darüber hinaus ist festzustellen, dass es nicht möglich ist, über die Entscheidung über die Allokationen zu entscheiden.
Schliesslich wird diese Art der Investition für Anleger empfohlen, die sich den Risiken der Schwankungen bewusst sind.
Das Prinzip des Crowdfunding, bei dem sich mehrere Investoren zusammenschliessen, um ein Immobilienprojekt zu finanzieren, erscheint daher sinnvoller.
Was ist „Crowdfunding“?
Diese Alternative ermöglicht es Privatpersonen, eine Immobilieninvestition zu einem erschwinglichen Mindestbetrag zu tätigen. Sie profitieren von den Vorteilen, die mit Immobilienbesitz verbunden sind, wie z. B. dem Erhalt von Mieteinnahmen und einer jährlichen Rendite, die proportional zur Höhe ihrer Investition ist.
Zu beachten ist, dass die Anleger für den gesamten Hypothekenbetrag solidarisch haften.
Auch zu berücksichtigen ist der Datenschutz, da Sie direkt ins Handelsregister eingetragen werden.
Darüber hinaus sind die Modalitäten des Prozesses zum Wiederverkauf der Anteile manchmal kompliziert und hängen von den Unternehmen ab, die diese Art von Investition anbieten.
Aber an welche Lösung sollten Sie sich dann wenden?
Was ist Crowdfunding-Beteiligungskapital?
Crowdfunding ist ein einzigartiges und rentables Konzept, das von SIPA Crowd Immo entwickelt wurde, um Anlegern die Möglichkeit zu geben, Aktionäre und Eigentümer eines gegründeten Unternehmens zu werden.
So besitzen die Eigentümer einen Bruchteil jeder Wohnung in dem Gebäude. Sie erhalten Mieteinnahmen in Form von Dividenden, die einmal im Jahr ausgezahlt werden.
Im Gegensatz zu Crowdinvesting sind die Anleger nicht solidarisch für den Gesamtbetrag der Hypothek haftbar.
Sie profitieren von den Vorteilen einer schlüsselfertigen Lösung, deren Funktionsweise es ihnen ermöglicht, durch eine vereinfachte Transaktionsverwaltung und eine kontrollierte Verwässerung des Leerstandsrisikos in eine Renditeimmobilie zu investieren.
Sie können das Objekt, in das sie investieren möchten, frei wählen und der Schutz ihrer Daten bleibt gewahrt (kein Eintrag im Handelsregister). Aktionäre sind auch an der Wahl der Allokation ihrer Vermögenswerte beteiligt und haben strategische Entscheidungsbefugnisse.
Die Verteilung der Gelder auf mehrere Immobilien und verschiedene geografische Gebiete ist frei.
Der Prozess des Wiederverkaufs der Anteile ist vereinfacht und die Anlagedauer völlig flexibel.
Vergleich der Investitionsalternativen
Der Trend geht in Richtung Miete. Die Investition in eine Eigentumswohnung ist nicht jedermanns Sache und erfordert erhebliche finanzielle Ressourcen, da es sich um den Erwerb einer gesamten Immobilie handelt.
Je nach Motivation des Einzelnen können die Interessen ganz unterschiedlich sein: Selbstnutzung, Zweitwohnsitz, Dauer- oder Saisonvermietung.
Investoren können die Immobilie vermieten und ein regelmässiges Einkommen erzielen.
Allerdings garantiert der gegenwärtige inflationäre Kontext weder die Wertsteigerung der Immobilie noch das Risiko von Mietleerständen. Darüber hinaus ist die anfängliche Einlage sehr hoch und oft mit Instandhaltungs- und Verwaltungskosten verbunden.
Bei Immobilieninvestmentfonds wird das Liquiditätsmanagement erleichtert. Dennoch sind die Renditen aufgrund schwankender Zinssätze sehr volatil und die Anleger haben weder die Kontrolle über die von ihnen getätigten Investitionen noch volle Einsicht in die Informationen ihrer Fonds.
Crowdinvesting bietet Anlegern die Möglichkeit, die Finanzierung von Immobilienprojekten zu einem sehr erschwinglichen Betrag von einem Bruchteil einer Wohnung zu integrieren. Durch den Eintrag im Grundbuch werden die Daten der Investoren jedoch sichtbar. Obwohl diese einen Prozentsatz jeder Wohnung, in die sie investieren, erwerben, haften sie solidarisch für den Gesamtbetrag der Hypothek.
Und sie erhalten Mieteinnahmen in Form einer jährlichen Dividende.
Crowdfunding bietet Investoren die Möglichkeit, Aktionäre und Eigentümer eines Bruchteils einer Wohnung unter dem Status einer AG zu werden. Sie erhalten ihre Mieteinnahmen in Form einer jährlichen Dividende. Wir setzen unser Eigenkapital in Partnerschaft mit unserem Hypothekenanbieter ein. Dies schafft Sicherheit, Flexibilität und Komfort bei der Verwaltung ihrer Immobilie.
Nach dieser Übersicht scheint es angebracht, dass diese Beteiligungsart, die Aspekte für eine Immobilieninvestition elegant vereint, also Einfachheit, Sicherheit, Greifbarkeit und Rendite.
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