Neutralité carbone et immobilier suisse : objectif impossible ?

Le parc immobilier suisse a l’objectif d’atteindre la neutralité carbone (zéro émission de gaz à effet de serre) d’ici à 2050.

Ainsi, l’office fédéral de l’énergie (OFEN) accompagne les propriétaires immobiliers avec l’aide de la Confédération, des cantons et des communes dans la transition énergétique. 

On considère, à l’heure actuelle, l’effort énergétique considérable, tant les audits de parcs et la planification des rénovations font face à des exigences élevées.

Le zéro émission nette de l’Accord de Paris nécessite de nouvelles approches structurées pour réduire la consommation énergétique. Il convient, en outre, de réduire les émissions générées par les secteurs du bâtiment, des transports et de l’industrie et de les compenser par des réservoirs naturels et artificiels, dits “puits de carbone”.

En 2022, l’OFEV indiquait que la Suisse avait émis 3,5 millions de tonnes de CO2 en moins que l’année précédente, et qu’elles avaient reculé, en particulier dans le secteur du bâtiment.

Des résultats encourageants qui incitent les propriétaires à respecter les critères ESG et à se défaire des anciens immeubles datant des années 1960 à 1990, pour prioriser les bons indices énergétiques.

Certes, le parc d’immeubles en Suisse qui nécessite des rénovations énergétiques continuent de s’échanger, mais augmente d’autant plus la valeur d’acquisition des investisseurs.

Évolution des émissions de gaz à effet de serre de la Suisse depuis 1990

Le parc immobilier suisse consomme 40% de l’énergie finale, livrée au consommateur, dont 70% sont attribués aux systèmes de chauffages à énergies fossiles.

Le zéro émissions de CO2 visé par la Confédération, d’ici à 2050, implique que l’ensemble de l’énergie nécessaire au chauffage et au refroidissement des foyers, entreprises, bâtiments publics et industrie, proviennent entièrement de sources d’énergies renouvelables et soit neutre en CO2.

source : Office fédéral de l’environnement (OFEV)

La courbe de tendance du secteur du bâtiment, nous indique que les efforts entrepris nécessitent une attention supplémentaire pour se rapprocher des objectifs de la Confédération.

Pour cela, le Plan directeur de l’énergie (PDE) a été adopté le 2 décembre 2020 par le Conseil d’État pour : 

• diminuer la consommation d’énergie.
• optimiser l’approvisionnement des ressources énergétiques locales.

Ainsi, cette mesure contribue à accélérer la transition énergétique du parc bâti, tant en quantité, qu’en qualité, et réduit la consommation énergétique par m² habitable.

De plus, la loi prévoit des objectifs intermédiaires d’ici à 2050, pour les propriétaires qui privilégient les chauffages au bois, les pompes à chaleur ou investissement dans l’isolation de leur maison, avec un indice de dépense de chaleur (IDC). 

source : Ge.ch / Office cantonal de l’énergie (OCEN)

Impact sur la valeur et la rentabilité des immeubles

Pour les propriétaires d’immeubles, les dépenses de chauffage sont de bons investissements, car les investisseurs sont enclins à payer plus, pour des immeubles plus durables.

Le rendement est certes inférieur pour un immeuble équipé d’une pompe à chaleur, que celui d’un immeuble chauffé aux combustibles fossiles. De plus, l’investisseur paiera plus cher pour le chauffage à combustibles fossiles, que le chauffage durable.

Cela s’explique par l’importance de la taxonomie ESG pour laquelle les investisseurs acceptent des rendements initiaux plus faibles, mais plus durables.

Ensuite, il est plus simple d’aborder une offre de financement d’immeuble de rendement sans émissions de CO2. Les sources d’énergie fossiles peuvent être un risque d’actifs irrécupérables et engendrer de lourdes dépenses.

Enfin, le risque est moindre pour la location des immeubles durables, car les incertitudes liées aux évolutions des réglementations affectent moins les flux de trésorerie.

Un accord historique pour la rénovation énergétique des bâtiments

En effet, le 21 mars 2024 sonne le glas d’un accord historique, entériné par le Grand Conseil à l’unanimité, sur la rénovation énergétique des bâtiments.

Cet accord prévoit : 

• de maintenir le système de mesure cantonale de dépense de chaleur (IDC).
• répartir CHF 500 millions de subventions cantonales entre les propriétaires privés (70%), les communes et les établissements publics (30%).
• l’ajout de CHF 50 millions supplémentaires de prêts et à plus long terme, de subventions fédérales.
• proposer des prêt-relais et des cautionnements aux propriétaires, non éligibles aux hypothèques bancaires, dans l’incapacité de financer la rénovation de leurs bâtiments.
• pas de supplément de hausse de loyers dû à l’accord de subventions par la loi sur l’énergie.
• accorder aux propriétaires des villas et des petits bâtiments de moins de cinq logements, un délai supplémentaire de 3 ans.

Atteindre le zéro émission de gaz à effet de serre dans le secteur immobilier suisse est un enjeu fondamental pour l’avancée de notre secteur.

Le renforcement des mesures financières, telles que les subventions et les prêts-relais, est essentiel pour encourager les propriétaires à investir dans la rénovation énergétique de leurs bâtiments et sensibiliser la population à la transition énergétique.

Toutefois, nous vous recommandons de rester alerte sur les tendances, car l’immobilier de rendement connaît une forte demande en Suisse : 

• faibles rendements des obligations et risques élevés.
• abondance de liquidités selon les cantons suisses.
• manque d’alternatives de placements fiables.

SIPA Crowd Immo n’a jamais été aussi présent sur la scène de l’investissement participatif pour les investisseurs institutionnels et privés, malgré l’attrait variable pour l’immobilier, en fonction des différents cantons suisses.

Il faut dire que les raisons sont variables : 

• accessibilité aux infrastructures,
• dynamisme économique, croissance de l’emploi,
• demande de logements.

Genève connaît par exemple des taux de rendements bruts faibles avec une demande soutenue, et à contrario, les taux de Neufchâtel et du Jura sont plus élevés.

Il faut retenir que l’exigence des investisseurs est due aux fortes disparités régionales et à la vacance soutenue.

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Deux éléments auxquels SIPA Crowd Immo répond parfaitement grâce à son concept d’actionnariat participatif.

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