L’investissement immobilier durable est un réel sujet d’actualité, dans une époque où les aspects liés à la rentabilité, l’environnement, le social cherchent à définir une dynamique cohérente à une logique d’investissement.
De quoi s’agit-il exactement ?
Conscient des changements climatiques, précurseurs d’un mode de consommation accru des ressources naturelles et énergétiques, le bien-être social n’a jamais autant pesé comme vecteur d’enjeux majeurs à relever.
L’avenir tend à s’insérer dans une logique où les consommateurs et futurs investisseurs se tourneront vers des investissements plus durables et plus responsables.
L’immobilier durable n’en est qu’à ses prémices mais il convient d’ores et déjà d’apporter des éléments de réponse à sa compréhension. Nous savons que les dernières années ont été synonymes d’incertitudes face à l’adoption de stratégies durables, toutefois, nous souhaitons participer à l’effort de réflexion.
Définition de l’immobilier durable
Les dires ont une certaine tendance à définir le concept d’un immeuble durable par son efficacité énergétique. Cependant, cela reste réducteur puisque selon l’Observatoire de l’immobilier durable, il s’agit de construire pour préserver la biodiversité locale. Une volonté d’autant plus présente pour appréhender la construction de l’immobilier neuf durable, pérenne sur le long-terme du fait de l’évolution de son usage.
Construire un nouveau bâtiment entraîne des conséquences indirectes telles que les gaz à effets de serre et les effets de leurs émissions dus à leurs consommations énergétiques sur les cinquante prochaines années.
Un immeuble durable doit aussi respecter des enjeux sociaux tels que les critères d’accessibilité, de confort et de gouvernance. C’est le cas, lorsqu’il s’agit d’impliquer les parties prenantes dans le processus de fonctionnement.
D’ailleurs ces critères sont catégorisés sous l’acronyme ESG pour environnementaux, sociaux et gouvernance dans l’objectif d’obtenir des impacts positifs.
Quels sont les enjeux de la durabilité ?
Le secteur du bâtiment est très polluant car il représente des consommations d’énergie et de ressources considérables, dont l’impact écologique est prédominant.
Le domaine de l’industrie consomme environ 40% de nos ressources en énergie et matières premières et se positionne comme l’émetteur de 40% de gaz à effet de serre à l’échelle mondiale.
La Banque Mondiale indique que l’industrie a pour priorité de réduire son impact d’émissions en CO2 à 36% d’ici l’année 2030 en accord avec les objectifs déterminés par la COP21, des accords de Paris en 2015.
Les éléments de réflexion ne manquent pas mais représentent un coût considérable et induisent des délais plus longs. C’est notamment le cas lorsque l’on évoque l’amélioration de l’isolation ou la configuration des systèmes d’éclairage, de chauffage et de consommation d’eau.
Un autre point et non des moindres est celui de la gestion des déchets et de l’entretien auxquelles viennent se corroborer des problématiques supplémentaires.
L’on comprend mieux pourquoi la mise en place de générateurs d’énergie renouvelable devient une nécessité. L’étude du National Renewable Energy Laboratory mentionne qu’implémenter des panneaux solaires sur chaque toit générerait pratiquement 40% de l’offre énergétique. Ainsi, il serait question de réduire la consommation des bâtiments, sans altérer la production d’énergie et de chaleur. Et sans polluer.
De ce fait, la dimension sociale s’accroît aux yeux des investisseurs et rejoint l’aspect environnemental mis en exergue par le grand public.
Agir au niveau local devient un argument d’investissement pour soutenir le bénéfice collectif.
Comment les particuliers peuvent-ils investir dans l’immobilier durable ?
En premier lieu, les particuliers pourront choisir d’investir dans l’immobilier existant. Pour cela, le diagnostic de performance énergétique sera requis.
Celui-ci peut faire l’objet d’un motif d’opposition en cas de doute de l’acheteur. Il peut être demandé à ce qu’un nouveau diagnostic soit établit si les résultats obtenus diffèrent du premier.
Les particuliers peuvent ensuite investir dans des fonds d’investissements immobiliers par l’intermédiaire de leur banque ou de leur action directe. Les fonds existants de ces derniers seront analysés via la lecture de leur rapport annuel et ils pourront utiliser le label ISR (investissement socialement responsable) dans l’attente de la création d’un label européen.
Dernière option, l’investissement par des sociétés d’investissement immobilier cotées et créées depuis 2003 ou par des sociétés cotées en bourse investisseurs en immobilier.
Ces sociétés sont présentes dans des investissements d’immeubles pour des bureaux mais aussi pour des résidences.
Sachez qu’elles ont l’obligation de présenter leurs engagements sociétaux dans le cadre du développement durable.
Comment se traduit le retour sur investissement des frais engagés ?
Nous évoquions dans le paragraphe précédent la légitimité du label pour valoriser l’investissement dans l’immobilier durable. En effet, le système de certification mérite un effort supplémentaire d’uniformisation et de transparence. De plus, les niveaux de certification ont une influence différente sur les coûts de construction, plus ou moins élevés, selon le label atteint.
Toutefois, les certifications augmentent les taux d’occupation ainsi que les niveaux des loyers supérieurs au marché. En retour, les locataires bénéficient d’une économie de charges de 20%.
L’étude du Journal of Environmental Economics and Management a comparé des bâtiments certifiés durables à des projets non certifiés de construction et relève, que les projets durables sont plus chers à la location. Les coûts et les rendements diffèrent également selon le marché et la géographie.
Un autre avantage est à noter à la vente de l’actif puisque le prix de ce dernier sera supérieur si le label est durable.
Les dernières décennies marquent le début d’une prise de conscience collective pour le zéro émission de carbone sur le patrimoine immobilier. Le passage de flambeau des boomers aux générations Y et les Millenials souligne la dynamique de l’investissement responsable.
L’investissement immobilier durable VS l’investissement immobilier classique : quel est le niveau de risque ?
Face à l’investissement immobilier durable, le risque principal réside dans le greenwashing. Comprenez par cela, l’écoblanchiment pour faire croire qu’un individu ou une structure avance de faux arguments pour prôner les valeurs de l’écologie de son bien immobilier durable.
A part cela, investir dans l’immobilier durable est beaucoup moins risqué que l’investissement dans l’immobilier classique dû aux règlementations mise en place par la loi climat et résilience, interdisant la location des passoires thermiques, autrement dit, les biens mal isolés et énergivores.
Il n’y a donc aucun débat sur le risque de construction des immeubles durables, dont les diagnostics de performance sont supérieurs.
De plus, l’immobilier de biens durables est souvent construit au sein des métropoles et sa valeur ne cesse d’augmenter malgré la propagation des néo-ruraux. Cependant, il réside un risque de surcoût lié aux frais de gestion car l’immeuble est durable.
Le réel défi est de trouver une harmonie entre les objectifs financiers et les critères environnementaux. L’analyse des coûts nous mène à mesurer les avantages d’investir dans l’immobilier durable. L’utilisation d’outils digitaux à travers l’intelligence artificielle est une bonne entrée en matière pour convaincre les profils réticents en termes d’impact CO2 ou d’économies réalisées.
Les politiques et les régulateurs tiennent leur rôle car l’adoption de lois ainsi qu’un œil avisé sur le contrôle du greenwashing sous entendent de meilleures pratiques pour renforcer la durabilité.
D’ailleurs la durabilité est souvent décriée mais nous l’avons vu, elle peut suggérer une formidable source de création de valeurs pour l’intérêt et le bien-être collectif.
Le rôle des fonds immobiliers privés s’impose comme la clé de voûte où la transition du « vert » sur le parc immobilier existant ainsi que le coût de développement et l’investissement sur le long-terme s’opposent au risque de l’immobilier obsolescent et de ses obligations de rendement à court terme.
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