Le secteur bancaire suisse annonce l’entrée en vigueur d’une nouvelle réforme avec des règles plus strictes pour 2025. Il s’agit de la réforme Bâle III, instaurée par son Comité.
L’objectif consiste à renforcer la stabilité des banques et du système financier par la modification de l’accès aux crédits hypothécaires et la gestion des actifs immobiliers.
Par effet ricochet, ces mesures impactent les propriétaires, les acheteurs et les professionnels de l’immobilier suisse.
On évoque dans cet article une réforme majeure aux exigences significatives pour les acteurs cités ci-dessus en ce qui concerne les fonds propres, les taux d’intérêts et la gestion des risques.
Les nouvelles normes Bâle III visent à renforcer la résilience financière car ce régime réglementaire est ambitieux, cependant, qu’en-est-il des répercussions sur le marché immobilier Suisse ?
Bien que cette réforme annonce la prudence et la stabilité, elle laisse planer des interrogations sur les conditions de financement hypothécaire et l’accès à la propriété.
C’est exactement sur ce sujet que nous nous intéresserons pour aborder les futurs changements et les impacts pour les acteurs du marché.
Bâle III – Une réforme nécessaire ?
Les leçons de la crise financière 2008, ont initié des exigences élevées en ce qui concerne la gestion des fonds propres et des risques bancaires pour que les banques puissent absorber les pertes financières et mieux gérer les activités de prêt.
Les établissements suisses en ont conscience, cela implique :
- un ratio de solvabilité minimum relevé à 10,5%.
- un leverage ratio plus élevé.
- des ratios de liquidités à court et à long terme.
Les exigences des financements hypothécaires ont été revus par la FINMA et cela inclut les pondérations de risques différenciés entre les biens locatifs et résidentiels.
Les banques vont donc adopter des approches spécifiques pour chaque type de risque suite aux ajustements de l’ordonnance suisse sur les fonds propres (OFR).
SwissBanking indique également que suite aux restrictions établies en 2019 pour les immeubles de rendement, les directives révisées pour les crédits garantis par des gages immobiliers, mettront en place des exigences uniformes.
Néanmoins, ces modifications pourraient augmenter le coût du crédit pour les immeubles résidentiels de rendement.
Bâle III inclut également le renforcement de la gestion des risques sur les crédits, de façon à accroître la prudence et à augmenter les réserves de fonds propres si des pertes potentielles venaient à apparaître.
C’est donc le 1er janvier 2025 que Bâle III fera son entrée.
Le secteur immobilier en ligne de mire
Les prêts hypothécaires seront plus coûteux car l’on peut compter sur le renforcement des exigences de fonds propres. Ainsi, les banques seront plus prudentes pour accorder des crédits hypothécaires avec un taux de nantissement élevé.
De ce fait, les emprunteurs devront augmenter leur apport personnel et les taux d’intérêts hypothécaires pourraient augmenter pour compenser les coûts supplémentaires des banques.
Ainsi, le coût des emprunts immobiliers pourrait augmenter pour les propriétaires, surtout ceux dont le coût de nantissement est supérieur à 60%.
De plus, les options pour renégocier ou refinancer les prêts risquent de s’amenuiser. Les banques pourraient réduire leurs conditions avantageuses, donnant moins de flexibilité aux emprunteurs et générer un coût global de financement immobilier plus important.
Comment les propriétaires et les investisseurs immobiliers peuvent-ils minimiser ces impacts ?
Voici quelques stratégies à appliquer pour réduire l’impact de la réforme Bâle III :
- Réduire le taux de nantissement : Augmenter son apport initial pour bénéficier de conditions de prêts plus favorables.
- Choisir un taux fixe : Se protéger contre les hausses potentielles des taux d’intérêt et opter pour des hypothèques à taux fixe.
- Améliorer son dossier de crédit : consolider ses actifs et préparer un plan financier solide.
- Consulter un conseiller spécialisé en investissement immobilier et financier.
Toutefois, même si cette réforme semble restrictive, elle conduit à gérer ses actifs immobiliers d’une manière plus prudente et durable.
D’ailleurs, les investisseurs immobiliers aguerris voient en cette réforme Bâle III l’opportunité d’effectuer des acquisitions stratégiques sur des marchés moins concurrentiels comme celui du crowdfunding immobilier par exemple.
Dans ce contexte de changements réglementaires, le crowdfunding immobilier émerge comme une solution particulièrement attractive. Chez SIPA Crowd Immo, nous offrons une approche flexible et clé en main qui permet d’investir dans des biens de rendement tout en contournant les contraintes des nouvelles exigences hypothécaires.
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