Dès 2024, la banque Raiffeisen indique une crise du logement inévitable. En cause, le taux de vacance dont la barre symbolique des 1% passera en-dessous de l’échelle du pays. Par conséquent, les prix des loyers et de l’immobilier vont significativement augmenter.
La tendance à la raréfaction des logements devrait se maintenir
C’est une mauvaise nouvelle pour les locataires, car la raréfaction des logements due à la hausse des taux d’intérêts et au renchérissement des coûts de la construction incitent peu à bâtir de nouvelles habitations.
Il faut rappeler que la population de la Suisse n’a cessé de croître ces dernières années (7,2 millions d’habitants en 2000, contre 8,7 millions en 2021) et évolue dans des espaces toujours plus grands. De ce fait, on assiste à une hausse de la demande supérieure à l’offre du marché.
Parallèlement à cela et depuis le début de l’année dernière, le taux de logements vacants a diminué au niveau national. Cette baisse record concerne les logements locatifs. Ainsi, à titre d’exemple, ce taux est passé sous le seuil de 1% dans les cantons de Zoug, Genève et Zurich notamment.
Est-ce que les foyers locataires subiront une hausse des loyers ?
Les prévisions économiques annoncent que :
- Les foyers confrontés à un déménagement verront le coût du loyer initial augmenter.
- Les contrats de bails existants suivront la même dynamique.
La hausse des taux hypothécaires moyens, dont celle-ci est estimée à +1,5% du taux d’intérêt hypothécaire pour le 1er trimestre 2023, augmentera le coût des loyers indexés à un niveau proche de 3% par les bailleurs.
Ajoutez à cela, la hausse des frais généraux et de l’inflation, certains foyers locataires pourraient subir de plein fouet une hausse égale à 10% d’ici à 2024.
Le canton de Vaud est actuellement en situation de pénurie de logements vacants. 7 districts sur 10 connaissent un taux de vacance supérieur à 1,50%, preuve que la situation ne s’est guère améliorée depuis l’année dernière.
Une mauvaise nouvelle pour les 3 communes des districts concernés puisqu’elles sont dans l’incapacité de recourir à leur droit de préemption. Rappelons que ce droit leur permet d’acquérir des terrains pour créer des logements d’utilité publique dans des zones à bâtir.
De plus, les bailleurs n’ont pas l’obligation de fournir la formule officielle lors de la souscription d’un contrat de bail à loyer, ce qui permet aux locataires de contester un loyer initial excessif.
Toutefois, La ville d’Yverdon-les-Bains a demandé à être retirée de la liste des districts du Conseil d’État, car elle présentait un taux de logements vacants de 0.85%, ce qui représentait une situation du marché du logement très différente de celle du district.
Quel est l’avis du Conseiller Fédéral sur cette crise du logement ?
Selon Guy Parmelin, conseiller fédéral, celui-ci craint des tensions sociales. Notamment, si les personnes à revenus modestes ne trouvent plus de logements, mais également dans le cas où l’offre insuffisante de logements pourrait limiter le développement économique.
Pour corroborer ses propos, il s’appuie sur la tendance en déclin du taux de logements vacants national (1,31%) et des futures prévisions de nouveaux logements (50,000) associées à l’immigration.
Depuis 2018, le nombre de logements construits a nettement diminué. Cela a incité le canton d’Uri à promouvoir des projets immobiliers dans les vallées alpines pour satisfaire les besoins de ceux ayant opté pour le Home Office lors de la pandémie.
Le conseiller fédéral examine à présent des mesures visant à réduire les frais d’habitation et à garantir que les logements construits correspondent aux exigences de la société.
Un autre point abordé par celui-ci est l’amélioration des conditions cadres. Celles-ci visent à atteindre trois objectifs :
- Augmenter l’offre de logements,
- Créer suffisamment de logements à prix modérés,
- Construire dans des zones où l’on cherche des logements et que l’on tienne compte des besoins des personnes âgées en particulier, puis de la société.
Pourquoi la construction de logements est-elle en déclin ?
Depuis 2018, la construction de logements en Suisse a reculé.
Lors de cette même année, 53 000 logements ont été construits, contre 46 000 en 2021 et probablement moins encore en 2022, selon l’Office fédéral du logement (OFL).
Les taux hypothécaires sont à la hausse et la construction est devenue plus exigeante, en particulier dans les zones déjà urbanisées, avec des projets de densification qui rencontrent des résistances.
De plus, les retards de chantier dus aux ruptures d’approvisionnement ainsi que les délais d’approbation des demandes de permis de construire qui se sont allongés (passant de 90 à 150 jours), ont considérablement retardé les projets de construction.
Si l’on ajoute à cela, l’ensemble des personnes ayant fui la Guerre en Ukraine pour se réfugier en Suisse et dont l’allongement du séjour risque de provoquer une pression supplémentaire sur le marché du logement locatif, il semble inévitable que la raréfaction des logements se poursuive et donc que la pénurie de logements sur le marché immobilier en Suisse ne connaisse pas de répit.
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