En 2025, la densification urbaine s’impose comme réponse incontournable à la pénurie de logements et à la pression démographique liée à une immigration soutenue.
Il s’agit bien d’une tendance nationale même si son intensité et sa mise en œuvre varient selon les cantons et les villes.
Toutefois, cette stratégie accentue les difficultés d’accès au logement pour les ménages modestes ou en situation de précarité financière et contribue à de nouvelles formes d’exclusion territoriale.
Des loyers en hausse, une accessibilité en recul
Dans les centres urbains comme Genève, Lausanne ou encore Zurich, les opérations de densification s’accompagnent d’une forte revalorisation foncière, qui se répercute directement sur les loyers. Les logements neufs, souvent positionnés dans le segment supérieur du marché, deviennent inaccessibles pour une grande partie de la population, notamment les familles aux revenus moyens.
Cette tendance se confirme au premier trimestre 2025, où les loyers des nouveaux baux ont enregistré une hausse moyenne de +1,8 % par rapport au trimestre précédent, soit +2,4 % sur un an (source : PwC Suisse). Ainsi, cette dynamique pousse de nombreux habitants vers les périphéries, renforçant la ségrégation sociale et spatiale.
Un écart qui se creuse entre locataires
Selon les dernières données de l’Office fédéral du logement (OFL), l’écart entre les loyers payés par les anciens locataires et ceux imposés aux nouveaux entrants n’a jamais été aussi grand. En effet, alors que les loyers des baux en cours augmentent peu (de l’ordre de 1,1 % depuis 2009), les loyers demandés pour les nouveaux logements mis en location explosent, avec une hausse de +23,7 % sur la même période (source: asloca).
À l’échelle nationale, l’indice des loyers a grimpé de 38 % entre 2000 et 2024, un rythme bien supérieur à celui de l’inflation ou encore des salaires (source: bwo.admin.ch).
Les logements familiaux sont particulièrement touchés par la flambée des loyers, avec des hausses dépassant largement l’évolution des revenus. Ce phénomène crée un marché locatif à deux vitesses, au détriment des jeunes ménages et des populations précaires. En Suisse, plus de 8% de la population vit sous le seuil de pauvreté selon l’OFS.
Les constructions neuves peinent toujours à suivre la demande
Bien que les constructions neuves aient légèrement repris, elles peinent à suivre la demande. En 2025, environ 49’000 demandes de permis de construire ont été déposées, un chiffre en hausse par rapport à 2022, mais qui reste en-deçà de la moyenne nécessaire pour stabiliser le marché. (source: Wüest Partner). En effet, les contraintes réglementaires strictes en urbanisme limitent la capacité du secteur à adapter rapidement l’offre.
Le taux de croissance du parc immobilier résidentiel stagne autour de 0,9 % par an, contre une moyenne de 1,1 % sur la décennie précédente. Dans le même temps, le taux de vacance n’a jamais été aussi bas : il est tombé à 1,08 % en juin 2024, un niveau critique qui confirme la pénurie (source: PWC).
Résultat: la construction, bien que dynamique, ne parvient pas à désamorcer la pénurie, notamment dans les segments abordables et le marché immobilier suisse demeure tendu.
Appel à des mesures correctives
Face à cette évolution, de plus en plus de voix politiques ou encore associatives plaident pour une régulation plus proactive du marché locatif suisse. Parmi les leviers évoqués figurent l’instauration de quotas de logements véritablement accessibles, le renforcement du logement d’utilité publique, ou encore l’encadrement plus strict des loyers à la relocation. Car sans rééquilibrage structurel, la densification urbaine risque d’aggraver les inégalités sociales et de vider les centres-villes de leur diversité socio-économique.
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