Dans cet article, nous vous proposons de découvrir l’ensemble des termes utilisés, dans le domaine de l’actionnariat participatif immobilier en Suisse.
Vous souhaitez diversifier vos placements, faire travailler votre épargne, ou encore vous constituer un patrimoine…
Maîtrisez l’ensemble des termes relatifs à ce domaine d’investissement (technicités, spécificités) et affinez votre compréhension l’esprit serein.
Actionnariat participatif
Il s’agit d’une forme de financement qui consiste à réunir des fonds d’investisseurs pour financer des projets immobiliers, comme l’achat d’immeubles de rendement existants etc.
Pour chaque opération, une société anonyme dédiée est créée. Un nombre limité d’investisseurs fait l’acquisition d’une partie de cette société pour un investissement minimum de CHF 49’000 (montant défini selon la société et le projet). Ces derniers deviennent actionnaires du projet et donc indirectement copropriétaire de l’immeuble.
Une fois par année, une assemblée générale est tenue, à l’issue de laquelle, un dividende est versé aux actionnaires, au prorata de leur investissement.
Cadastre
Il s’agit d’un document communal. Le cadastre recense l’ensemble des propriétés d’une commune et fixe leur valeur locative en se référant à la base des impôts locaux.
Cédule hypothécaire
La cédule hypothécaire correspond à une créance personnelle, garantie par un gage immobilier.
Charges (usuelles)
Les charges correspondent à des frais à assumer et diffèrent selon les locataires et les propriétaires.
En Romandie, les charges des locataires pour les logements sont les frais de chauffage et le chauffage de l’eau.
L’ensemble des autres frais non pris en compte par les locataires sont à la charge des propriétaires.
Copropriété
Selon l’article 646 – 651 cc, la copropriété est une propriété fractionnée et convenue par un contrat du fait de la loi.
Le copropriétaire dispose librement de sa part. Cela correspond au droit de préemption légal des autres propriétaires.
Décompte de gestion
Ce document répertorie les charges et les revenus d’un immeuble locatif.
Le décompte de gestion aide à déterminer le solde à disposition des propriétaires privés ou institutionnels.
Diversification de portefeuille
La diversification de portefeuille vous aide à opter pour une combinaison de plusieurs placements afin de réduire le risque sur l’évolution de votre portefeuille. Vous pouvez choisir parmi différents types d’actifs, chacun présentant des caractéristiques et un profil risque / rendement spécifiques. Parmi les plus importants, on compte l’immobilier, les actions, les obligations, les matières premières, les métaux précieux et les placements alternatifs.
L’essentiel étant d’opter pour une stratégie de placement adaptée à vos besoins, afin que votre patrimoine soit diversifié de manière optimale.
Dividendes
Les dividendes sont les parts des bénéfices que l’on attribue à chaque actionnaire.
Droit de mutation
Le droit de mutation est l’ensemble des taxes perçues par le notaire pour de l’Etat et des cantons.
Droit Distinct et Permanent ou DDP
Le DDP correspond à un aménagement de la propriété foncière.
L’on parle de la location à long terme d’une partie ou de la totalité de la parcelle d’origine. Ainsi le propriétaire du DDP, appelé le superficiaire peut agir comme le propriétaire.
Le superficiaire verse en contrepartie un loyer au propriétaire appelé le superficiant de la parcelle d’origine grevée.
L’article 655 al.3 prévoit une durée d’aménagement minimum de 30 ans et maximum de 100 ans via l’article 779I al. 1 CC.
L’acte constitutif du DDP pour immatriculer l’immeuble est effectué par un acte notarié.
Lorsque la durée convenue arrive à son terme, le DDP s’éteint. De plus, les bâtiments retournent au superficiant de la parcelle de base.
Des variations peuvent intervenir en ce qui concerne :
- Le versement d’une indemnité de retour.
- Le loyer du terrain.
- Le mode d’indexation.
L’acte constitutif pourra vous aider à connaître les éventuelles spécificités.
État locatif
Un document synthétise les éléments des différents baux rattachés à un objet. Il s’agit de l’état locatif.
Les éléments concernés sont :
- Le nom du locataire.
- L’objet du bail.
- Le taux hypothécaire de référence.
- L’indice des prix à la consommation.
- La prochaine échéance du bail.
- Le montant de la location (par an, par mois et communiquée en fr./m2/an).
Fonds de placement
Aussi appelé fonds d’investissement, celui-ci correspond à un organisme de détention collective de titres ou de contrats.
Frais accessoires
Il s’agit des frais complémentaires à la charge des locataires.
Ces derniers sont liés à leurs présences dans l’immeuble tels que la conciergerie, l’électricité des parties communes…
Frais d’acquisition
Les frais d’acquisition sont les frais consécutifs suite à l’acquisition d’un bien immobilier et à la charge de l’acheteur.
Frais d’agence
L’agence immobilière s’occupe de la vente d’un bien et perçoit en retour un pourcentage du prix.
Frais d’investissement
Les frais d’investissement sont les coûts occasionnés lors de l’acquisition d’un bien immobilier, tels que :
- L’achat du terrain.
- L’achat d’un immeuble.
- Les frais notarial…
Immeuble
L’article 655 CC du droit suisse nous donne des précisions sur la définition d’un immeuble.
Celui-ci peut être caractérisé :
- De parcelle.
- En parts de copropriété d’immeuble.
- D’un Droit Distinct et Permanent c’est-à-dire DDP.
- D’une concession hydraulique ou d’une mine.
En règle générale, un immeuble désigne un bâtiment.
Impôt foncier
Aussi appelé « taxe foncière », cet impôt est redevable par l’ensemble des propriétaires d’immeubles.
Investissement immobilier locatif
Afin de se construire un patrimoine ou percevoir des revenus complémentaires, l’investissement immobilier locatif vous permet d’acheter un logement immobilier pour le louer.
Label Minergie
Le Label Minergie est un label énergétique qui s’applique aux bâtiments neufs et rénovés. En Suisse, plus de 53’000 bâtiments sont certifiés par l’un des standards Minergie.
LFAIE (Lex Koller)
Il s’agit de la loi sur l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger.
Elle prohibe à partir de 1983, l’acquisition d’un immeuble de logements à tout étranger qui ne possède pas de permis de séjour ou d’établissement.
L’acquisition d’une résidence secondaire fait exception.
Propriété Par Étage ou PPE
La PPE donne la possibilité à un propriétaire d’accéder à la copropriété d’une partie privative d’un immeuble et copropriétaire des parties communes.
Règlement de copropriété
Le règlement de copropriété est un document écrit. Il détermine les droits et les obligations des copropriétaires.
Il est rédigé par un professionnel qui prend en compte les indications d’un géomètre expert, et le cas échéant du constructeur de l’immeuble.
Sont définis les différents lots avec pour chacun :
- Son étage.
- Sa superficie.
- Le nombre de tantième pour le paiement des charges.
Ce document prend également en compte les parties communes et les parties privatives.
Vous retrouvez l’ensemble du récapitulatif sur les droits et obligations des copropriétaires d’un immeuble.
Registre foncier
Le registre foncier est le document sur lequel figure le nom du propriétaire pour chaque immeuble.
La détermination de l’expertise d’une estimation immobilière s’effectue grâce aux extraits de Registre foncier.
Ces derniers ont une importance capitale et représentent la carte d’identité d’un immeuble.
Rendement brut
Il s’agit de l’état locatif net divisé par les fonds propres investis dans une opération.
Il est égal à la rentabilité locative d’un bien immobilier loué en net.
Rendement locatif
Le rendement locatif s’exprime en pourcentage.
Il exprime la part de revenus locatifs annuels par rapport au montant investi initialement.
Servitude
La servitude correspond à un droit inscrit sur un immeuble. Celui-ci vient comprimer ou étendre sa jouissance.
La servitude peut s’adresser en faveur d’une personne morale ou physique ou bien d’un autre immeuble.
Par exemple, vous pouvez être le propriétaire d’un immeuble 1 et utiliser la place de stationnement d’une parcelle 2.
L’exemple 2 est le fait d’évoquer la servitude d’usufruit en faveur de Mme X.
Société Civile Immobilière (SCI)
La SCI est une personne morale et dispose d’une existence juridique propre.
Celle-ci permet à plusieurs personnes d’être propriétaires d’un bien immobilier et d’assurer la gestion.
Elle facilite la transmission d’un bien et facilite les conditions fiscales.
Taux de capitalisation
Ne confondez pas le sens des mots « capitalisation » et « actualisation ».
Souvent, nous employons le terme « taux de capitalisation » pour évoquer la valeur d’un rendement.
En réalité, la capitalisation définit la détermination de la valeur future d’un placement. Il faut bien entendu, prendre en compte la prévision des intérêts sur une période donnée.
Ainsi, la valeur d’un rendement est déterminée par le taux d’actualisation.
Taux marginal d’imposition
Il s’agit du taux le plus élevé auquel le contribuable est imposé au titre de son impôt sur le revenu.
Valeur intrinsèque
La valeur intrinsèque est la valeur du coût de construction ou la valeur à neuf du bâtiment en déduisant la dépréciation physique du bien (vétusté).
Celle-ci ne tient pas compte de l’offre, de la demande et de la situation géographique.
Valeur locative
La valeur locative est imposée comme un revenu fictif par l’ensemble des propriétaires de résidence principale et secondaire si celle-ci ne fait pas l’objet d’une location.
Il est possible de déduire pour chaque propriétaire les frais d’entretien et les intérêts débiteurs de leurs impôts.
Vente en état futur d’achèvement
Il s’agit de la vente sur plan avant l’achèvement d’un programme. Suivant les étapes de la construction, l’acquéreur devient propriétaire du sol et du logement acquis.
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