Le 28 septembre prochain, la Suisse se prononcera sur une réforme majeure : l’abolition de la valeur locative. Cet impôt particulier taxe un revenu théorique attribué aux propriétaires occupant leur logement. Ce vote, attendu depuis longtemps, pourrait remodeler en profondeur le paysage immobilier helvétique.
Cet article explore les tenants et aboutissants de cette réforme, ainsi que ses conséquences potentielles sur le marché immobilier suisse.
Comprendre la valeur locative
La valeur locative est un revenu fictif attribué aux propriétaires occupant leur bien immobilier. Elle correspond au loyer qu’ils pourraient percevoir si leur logement était loué. Bien qu’il ne s’agisse pas d’un revenu effectivement perçu, ce montant est intégré au revenu imposable du propriétaire, conformément à la législation fiscale suisse. (Source : sbfi.admin.ch).
Introduite au niveau fédéral en 1934 comme mesure d’urgence pour assainir les finances publiques durant la crise économique mondiale, cette imposition vise à garantir une équité fiscale entre propriétaires et locataires. Elle s’accompagne de déductions fiscales pour les propriétaires, notamment sur les intérêts hypothécaires et les frais d’entretien, les rénovations énergétiques et les mesures de préservation du patrimoine, permettant d’équilibrer partiellement la charge fiscale.
De manière plus concrète, la valeur locative correspond à 60-70 % du loyer qu’un logement similaire pourrait générer, calculée sur la valeur fiscale du bien, soit environ 70 % de sa valeur vénale.
Pour un appartement en copropriété, elle correspond à environ 4,25 % de cette valeur fiscale, et 3,5 % pour une maison individuelle. Ces taux sont indicatifs et peuvent varier légèrement selon le canton. (Source : SwissLife, La valeur locative va-t-elle être supprimée ? Aperçu des dernières évolutions).
Exemple : un appartement d’une valeur vénale de 1 million de CHF a une valeur fiscale de 700’000 CHF. Sa valeur locative est donc d’environ 29’750 CHF par an (700’000 × 4,25 %). Les propriétaires peuvent ensuite déduire 20 % de cette valeur au titre des frais d’entretien, ou plus si les coûts réels sont supérieurs.
La complexité de l’abolition de la valeur locative
L’abandon de la valeur locative est un sujet complexe en raison de son intégration dans l’ensemble du système fiscal. Supprimer ce mécanisme implique de redéfinir le traitement des nombreuses déductions fiscales qui y sont associées, qu’elles soient directes (intérêts hypothécaires, frais d’entretien) ou indirectes.
De plus, les résidences secondaires restent actuellement soumises à la valeur locative lorsqu’elles ne sont pas mises en location. L’abolition aurait donc des conséquences importantes dans les cantons alpins et touristiques, où les résidences de vacances représentent une part significative du parc immobilier, impactant l’équilibre fiscal local et la compétitivité du marché (Source : Neho, Abolition de la valeur locative – une solution enfin en vue ?).
Les enjeux fiscaux et économiques
– Équité fiscale
La valeur locative est critiquée car elle taxe un revenu théorique, l’avantage d’habiter dans son propre logement. Beaucoup de propriétaires jugent ce système injuste, tandis que certains économistes soulignent qu’il maintient un équilibre entre locataires et propriétaires.
Sans ce mécanisme, les propriétaires bénéficieraient davantage des déductions fiscales sur les intérêts et l’entretien, accentuant les inégalités entre propriétaires et locataires.
– Gestion de l’endettement
Le système actuel crée une distorsion dans la stratégie de financement immobilier. Plus un propriétaire rembourse son hypothèque, moins il dispose de charges déductibles, alors que la valeur locative imposable reste constante. Ainsi, un ménage qui assainit sa situation financière peut paradoxalement voir ses impôts augmenter. La suppression de la valeur locative réduirait ce biais et favoriserait un désendettement plus naturel.
– Conséquences budgétaires
La réforme soulève également la question des finances publiques. La disparition de la valeur locative allégerait la facture fiscale des propriétaires, mais réduirait parallèlement les recettes de l’État et des cantons. Ces derniers devraient trouver d’autres leviers de financement, avec le risque d’une hausse d’autres impôts, ce qui pourrait limiter les gains d’équité attendus.
Conséquences potentielles sur le marché immobilier
– Impact sur la demande
La réforme pourrait modifier le comportement des acteurs du marché. Pour les propriétaires occupants, l’achat de logement deviendrait plus attractif, stimulant la demande. (Source : Vermoegenszentrum, Suppression de la valeur locative : qui seraient les gagnants, qui seraient les perdants ?).
À l’inverse, pour les investisseurs, la réduction des déductions fiscales sur les intérêts et les frais d’entretien pourrait diminuer l’attrait pour certains placements immobiliers, en particulier ceux générant des revenus locatifs modestes. (Source : UBS, Abolition valeur locative: conséquences pour rénovation).
-Impact sur l’offre
Construction neuve : Les promoteurs pourraient réévaluer la rentabilité de leurs projets face à la suppression des déductions fiscales, ce qui pourrait favoriser la construction neuve au détriment des rénovations.
Rénovations et entretien : La suppression des avantages fiscaux pour les travaux d’entretien et de rénovation, y compris énergétiques, pourrait réduire l’incitation à investir dans le parc immobilier existant, ralentissant potentiellement les projets, notamment pour les PME locales.
Adaptation des propriétaires existants : Les propriétaires pourraient ajuster leurs investissements, en privilégiant les rénovations à fort retour sur investissement ou celles conformes aux nouvelles priorités fiscales.
– Impact sur les prix
Les ajustements simultanés de l’offre et de la demande pourraient provoquer des variations sur le marché immobilier. Selon l’étude UBS « Real Estate Focus 2025 », la suppression de la valeur locative pourrait entraîner une hausse des prix allant jusqu’à 13%, en raison de l’attractivité accrue pour les propriétaires occupants.
Néanmoins, les prix continueront d’être influencés par des facteurs macroéconomiques majeurs, tels que les taux d’intérêt, la croissance économique et les dynamiques démographiques.
En résumé, la réforme de la valeur locative pourrait remodeler le marché immobilier suisse en rendant l’achat plus attractif, en modifiant la dynamique de l’offre et des prix, et en posant des défis d’équité et de financement public. Ses effets dépendront autant des choix politiques que de l’évolution macroéconomique et démographique
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